1가구 3주택 양도소득세 계산법과 면제방법

1가구 3주택 양도소득세 계산법과 면제방법

1가구 2주택 양도세 세금 미과세 요건을 갖추기 위해서는 종전 주택은 최소 2년 이상보유해야하며, 취득한 일로부터 1년이 지나 신규주택을 취득해야 합니다. 비조정대상지역 종전주택은 3년이내, 조정대상지역은 1년이내 매도해야 비과세로 인정받을 수 있는데요. 신규주택을 취득후 기간내 매도를 못하면 2주택으로 간주되니 유의해야합니다. 1가구 2주택 양도세 세금 미과세 요건을 헷갈려하는 부분이 9.13대책, 12.16대책으로 조정대상지역내 취득시기에 따라 매도기간이 다르기 때문입니다.

2019년12월16일 이전에 두번째로 취득한주택분양권, 조합원입주권은 3년이내 종전주택을 양도해야 1가구 2주택 양도세 비과세요건을 인정받을 수 있습니다.

취득세의 계산

다른 세금들과 비슷하게 세금의 계산은 과세표준 x 세율입니다. 취득세의 과세표준은 획득 당시의 가액으로 하나 신고 혹은 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다. 적을 때에는 그 시가표준액으로 합니다. 시가표준액은 부동산 공시 가격 알리미 혹은 wetax 건축물 시가표준액 조회 시에서 조회가 가능합니다. 다만 주상복합 건축물의 경우 건물과 토지의 세율이 다르기 때문에 각각의 과세표준을 구분하여 계산하여야 합니다.

구체적인 계산방법은 지방세법 시행령 19조에 설명되어 있습니다. 이렇게 계산된 과세표준에 세율을 곱하면 취득세가 계산이 됩니다. 세율은 2020년부터 바뀐 세율이 적용됩니다.

일시적 1 가구 2 주택 세금 미과세 조건

일시적 1 가구 2 주택 비과세란 다시 말해 겉으로 보이는 것은 2 주택이지만, 일시적으로 1 주택으로 적용받게 되어 양도세 세금 미과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다. 결혼, 증여, 합가 등으로 인한 일시적 2 주택의 경우 추가로 하나하나씩 1 주택 소유자들이 결혼을 하게 되는 경우 2 주택이 될 수 있는데, 이 때는 유예기간을 조금 더 가질 수 있습니다. 2 주택 중 일 주택을 처분하면 되는데, 혼인 신고일을 기준으로 5년 이내에 거래되는 가격 이루어질 경우 세금 미과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나 이때에도 매도하려는 주택에서 2년 이상 거주를 한 경우일 때만 연관된 것이기 때문에, 혼인을 통한 2 주택자가 된 경우에는 어떤 부동산을 처분하는 것이 더 유리한지 확인하셔야 합니다.

임대사업자의 공동주택 건축

공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 설계하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면합니다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다 임대사업자란? 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획 승인을 받은 날 또는건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대 사업자로 등록한 경우를 포함합니다.

조정대상지역 및 그 외 지역

이때 부동산 거래는 무조건적으로 정해진 날짜에 행해지지 않기 때문에 기존에 보유하고 있던 주택이 거래되지 않아 일시적으로 1 가구 2 주택이 되는 경우가 있습니다. 말 그대로 일시적으로 2 주택이 되는 것이기 때문에 예외로 적용되어 세금 미과세 혜택을 받을 수 있는데, 세금 미과세 혜택을 받기 위한 조건은 위의 조건과 동일하게 기존에 보유하고 있던 주택의 보유기간조정대상지역의 경우 실거주기간도 포함이 2년 이상이어야 합니다.

하지만 새로운 주택을 취득하는 시기도 중요합니다. 기존의 부동산을 보유(조정대상지역의 경우 실거주기간도 포함)한 기간이 2년 이상이라 할지라도 새로운 부동산을 취득한 시기가 기존의 부동산을 매매하고 1년이 지나지 않은 경우에 이루어지게 되면 일시적 1 가구 2 주택으로 볼 수 없기 때문에, 반드시 1년 이상이 지난 후 매수를 해야 혜택을 받을 수 있습니다.

동거봉양 합가에 따른 2주택 특례

직계존속배우자의 직계존속은 어느 일방이 60세 이상이면 적용가능하며, 연령 판단은 양도일이 아니라 합가일기준으로 판단하게 됩니다. 일시적 1가구 2주택자가 동거봉양 합가하는 경우에도 적용 가능하고, 동거봉양 합가로 1가구 2주택이 된 후 신규주택 취득하는 경우에도 적용가능합니다.

자주 묻는 질문